一、中国房地产已走过30年规则要改了
此前有一段时间搞房地产论坛各人不起劲，，，，，，由于各人以为没有什么好问的。。现在各人又起劲踊跃了，，，，，，不是由于转型乐成不乐成，，，，，，而是由于黑天鹅一个接一个到来。。
最典范的就是：今年上半年房地产还一起高歌猛进，，，，，，效果9月份“930”黑天鹅突然就泛起了。。全行业可能对本轮调控的力度以及效果的预计缺乏。。
已往，，，，，，房地产履历了十一再调控，，，，，，许多人因此不太在乎是否调控。。可是本轮调控跟以往的调控是纷歧样的，，，，，，情形爆发了很大的转变。。
中国房地产行业已经30年了。。天下二字，，，，，，“世”是时间，，，，，，“界”是空间，，，，，，“天下”就是时空。。一世是30年。。“30年为一世而道更”，，，，，，道就是规则，，，，，，三十年河东三十年河西，，，，，，中国房地产走过30年以后，，，，，，规则要改了。。
到了“道更”的时间，，，，，，全行业必定面临一个基础的哲学问题——你是谁？？你从哪来？？你要到哪去？？更详细一点说，，，，，，就是房地产是什么？？房地产从何而来，，，，，，我们向何而去？？
二、已往30年里房地产的逻辑 到今天已经完全变了
上半场有四个要害词：第一个是地方的土地财务 ；； ；；；；第二个是房地产的预售制度 ；； ；；；；第三个是持续的巨量增添（前年我们以为到了阶段性高点，，，，，，效果去年立马破了前年的纪录，，，，，，今年以前三季度看，，，，，，整年的销售额可能会抵达十万亿，，，，，，破去年的纪录一点问题也没有） ；； ；；；；第四个开发盈利，，，，，，没开发盈利就没有地王！
上半场有四个市场配景：资源稀缺、都会化生齿流动、供不应求、基础设施缺乏 ；； ；；；；只有深刻明确这些配景，，，，，，才华明确行业从何而来。。以资源为例，，，，，，之前是资源稀缺时代，，，，，，上个世纪80年月到90年月初，，，，，，我们出台了一系列中国房地产的基础制度：政府没钱靠土地财务 ；； ；；；；开发商没钱靠预售 ；； ；；；；老黎民没钱靠按揭……现在纷歧样了，，，，，，资源稀缺酿成了资产荒。。各人不知道应该把钱投到那里去。。逻辑完全纷歧样，，，，，，因此规则肯定要变。。
都会化已经到了部分都会要限制生齿的水平了。。好比，，，，，，北京要限制常住生齿数。。北 京、上海的土地指标没有一年能够完成，，，，，，这跟30年前是纷歧样的。。
市场从供不应求到要去库存。。以前基础设施缺乏，，，，，，现在我们面临产能过剩。。
以上是中国房地产从上半场走到下半场的历程中爆发的转变。。
三、没有工业支持的都会 即便轨道交通蓬勃也很危险
下半场的四个要害词：量变到质变、服务盈利、大都市圈化、存量 ；； ；；；；明确了这些转变，，，，，，就能捉住市场的契机和立异的实质。。
下半场是从量到质的时代，，，，，，我们需要问什么是房地产，，，，，，房地产是谁的问题。。
首先，，，，，，都会酿成大都市圈，，，，，，大都市圈化跟原来的都会化保存区别 ；； ；；；；其次，，，，，，已往我们讲的基本是增量，，，，，，但着实存量也是房地产。。这两个问题，，，，，，都是下半场需要极端关注的。。
在价值层面，，，，，，已往买地卖楼的基本干法可能会爆发转变。。
非洲的摩洛哥经济只相当于中国的80年月，，，，，，并且是一个农业国家，，，，，，其两个主要都会，，，，，，马拉喀什和卡萨布兰卡的衡宇质量比中国差许多，，，，，，相当于深圳的农民房，，，，，，但房价在人民币12000每平米左右。。由于这两个都会是焦点都会。。而那里的中国人也多，，，，，，特殊是华为、中石油等中资企业的人多。。可是稍微偏远一点的地方，，，，，，就卖不起价钱了。。
20世纪80年月的上海、北京、深圳这些一线都会，，，，，，房价或许是3000到5000，，，，，，只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。。
因此，，，，，，已往说的一线、二线、三线递进式的演化可能并纷歧定对，，，，，，未来房价转变的焦点逻辑将跟都会圈的改变细密相关。。未来一两年，，，，，，在焦点都会限贷限购的情形下，，，，，，房地产的生长空间在于整个大都市圈，，，，，，好比深圳外围的中山、东莞等 ；； ；；；；尚有北京外围的六环到七环之间不限购不限贷地区。。
不过，，，，，，光看到都会圈中心的距离和交通也不可，，，，，，轨道交通纪律纷歧定是对的。。以日本的户田为例，，，，，，户田的交通很是好，，，，，，在地铁沿线，，，，，，半小时之内可以到东京市区，，，，，，可是它没有工业，，，，，，只是一个“卧城”，，，，，，因此竟然是整日本房价最低的地方。。以是关于房企来说，，，，，，若是在北上深周边的都会高价拿了地王，，，，，，但缺乏工业支持，，，，，，即便轨道交通十分蓬勃，，，，，，也纷歧定卖得起价钱。。一定要轨道交通加工业才华让都会焕发活力。。
全天下都是类似的逻辑，，，，，，前面提到的马拉喀什，，，，，，开车不到半个小时，，，，，，就能到非洲部落，，，，，，看到羊在树上，，，，，，那是异景，，，，，，但谁人地方的土地险些一钱不值。。都会是立异的发念头，，，，，，所有立异都爆发在焦点都会，，，，，，包括所有房地产的立异，，，，，，违反这个逻辑做事就很可能会头破血流。。焦点都会是人群的大容器，，，，，，有一个容器纪律。。纽约的华尔街跟中国城距离很近，，，，，，高峻上跟脏乱差挨在一块，，，，，，看起来似乎不搭，，，，，，但二者形成互补，，，，，，很是协调。。
所有高峻上之以是有用率，，，，，，是由于有脏乱差，，，，，，脏乱差让高峻上凸显。。由于只有有脏乱差的地方服务职员才住得起，，，，，，进而能够低本钱的提供24小时的服务。。
同时，，，，，，这也说明，，，，，，纵然是焦点都会的房价也在分化，，，，，，并且未来会越来越严重：一些资产在高速流动，，，，，，另一些则基础就没法卖，，，，，，只能租出去。。
四、地产下半场可能会泛起许多黑天鹅
地产下半场，，，，，，极可能会泛起许多我们以前预料不到的黑天鹅。。
首先是土地财务。。
土地财务是中国房地产的基础制度，，，，，，1987年拍卖第一块地，，，，，，一直到现在，，，，，，马上就满30年了。。怎么变？？值得各人亲近关注。。
其次是预售制度。。
我们可能会从中国香港的预售制度，，，，，，太过到西欧的预售制度，，，，，，时间节点是2019年之前。。
凭什么没交房就按揭？？现在，，，，，，开发商已经不缺钱了，，，，，，为什么还要将预售作为融资手段呢？？一旦预售制变换，，，，，，那么房企的欠债率会随之转变。。
环保一定会从先进理念酿成强制的要求。。现在，，，，，，加入绿色供应链的只有70余家房企。。作为有先见之明的房企，，，，，，应尽快加入绿色供应链，，，，，，不环保就不采购。。
五、围绕150万亿存量市场举行立异 市场依然很大
下半场服务盈利最主要的转变是人的转变。。
中国有两波人在房地产生长历程中起着极其主要的作用，，，，，，一个60后，，，，，，一个85后，，，，，，并且这两波人通常是一家人，，，，，，父子关系。。但两波人的生涯方式纷歧样。。85后90后有撒娇派诗人，，，，，，许多是富二代，，，，，，家里有人出钱可以撒娇，，，，，，这些人现在就是消耗的主力军 ；； ；；；；而60后的群体退休，，，，，，则可以推动整个养老工业的生长。。研究中国的消耗升级，，，，，，只要研究这两波人就可以了。。
我们以前考究户型的模范家庭式，，，，，，但焦点区的资产泡沫化，，，，，，险些都不是模范家庭式。。香港70年月卖出的的户型，，，，，，所有在刷新，，，，，，酿成劏房（突破原户型，，，，，，支解出的小房）销售。。由于价钱太贵，，，，，，若是过大的话，，，，，，租也租不起。。
未来，，，，，，中国焦点都会中心区的户型也会变。。好比，，，，，，客厅和厨房可能就不需要了，，，，，，由于他们的时间不花在客厅，，，，，，厅就没有用了 ；； ；；；；尚有栖身共享，，，，，，美国试验证实，，，，，，除了洗沐上茅厕睡觉不可共享，，，，，，其他都可以……一旦这样，，，，，，户型自然要随着改变……
更进一步的说，，，，，，未来，，，，，，内容会取代功效，，，，，，由于基本的功效，，，，，，各人都差未几，，，，，，可是场景却是可以纷歧样的。。
虽然，，，，，，所有的厘革一定是要基于产权的支解的实现。。房地产是不动产，，，，，，不动的工具很难流通的。。要能流通，，，，，，要降生一系列的立异，，，，，，必需在房地产一系列的权力的支解的条件下，，，，，，在共享的条件下，，，，，，这是未来房地产一切立异的基础。。
我国房地产的使用权、典质权、谋划权和共享是一个公共制度。。在外洋，，，，，，拥有一套房产会有一本公共左券，，，，，，现在中国还没有，，，，，，但未来一定有。。
由于，，，，，，所有的立异都需要在权力中加入规则予以约束。。在不改变所有权条件下，，，，，，还能改变使用权，，，，，，照样能典质、上市流通，，，，，，进而对其举行拆分。。未来，，，，，，我们需要高度关注房地产这个实体背后可以拆分的权力，，，，，，这与房地产的新金融细密相关。。
现在新居市场每年销售额10万亿左右已经足够吓人，，，，，，可是，，，，，，我们背后尚有一个150万亿的存量市场，，，，，，空间很是很是大。。
