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陈劲松 | 反转系列之二：“化债”就是真问题宣布时间：2024-10-15

一、能否用“加杠杆”解决债务问题？？？

本轮“新政”有一个特殊值得关注的要点，，，，，就是勉励“加杠杆”：

■ 降准：给银行“加杠杆”；；；；

■ 交流便当：给基金“加杠杆”

■ 勉励“回购”：给股东“加杠杆”

■ 降低首付：给房地产买家“加杠杆”

■ 支持包管房：给地方政府“加杠杆”

……

力度之大，，，，，前所未见！关于股市的作用就是立竿见影，，，，，关于房地产市场呢？？？

日本的“失去三十年”告诉我们，，，，，用“负更多的债，，，，，解决债务问题”，，，，，是行欠亨的。。。。。

关于房地产市场中的“七寸”开发商来说，，，，，他们的状态用学术的语言，，，，，号称是“资产欠债表”衰退，，，，，着实是“明斯基时刻”：

由于事实上的“资不抵债”，，，，，以至于新借债只能用于“还宿债”的利息，，，，，以委屈过活，，，，，新增贷款用于“白名单”项目的保交楼已经不易，，，，，怎么指望他们增添债务扩表。。。。。

什么情形下，，，，，无论是开发商照旧小业主会“加杠杆”？？？

■ 是“利率低”吗？？？虽然不是，，，，，无论是中国照昔日本，，，，，疯狂“加杠杆”时利率都是在高位；；；；

■ 是“利润率高”吗？？？虽然也不是，，，，，从上市公司历年报表上看，，，，，并不是高利润率是乞贷的主要推动力；；；；

■ 是“欠债率低”吗？？？更不是，，，，，否则诠释不了在海内借不到钱，，，，，而去借美元债。。。。。

行业加杆杠正是“高去化率”和“高典质物估值”的时间！

二、“化债”先要解决信用品级

若是我们将债务主体大致扫描一下可以看到，，，，，房地产相关主体的债务水平：

■ 地方政府+地方城投公司：
40万亿+65万亿=105万亿

■ 开发商债务余额：
50万亿

■ 住民按揭贷+谋划贷：
40万亿+20万亿=60万亿

（以上数据均接纳网络果真数据只做大致剖析之用）

在今年房价普跌20%、成交量大幅下滑30%、个税下滑的情形下，，，，，不但是开发商无力加杠杆，，，，，住民在欠债率40%以上水平时，，，，，总体上也不可能加了。。。。。

为什么说财务部捉住了真问题？？？

■ 首先“化债”的重点在地方政府；；；；

■ 用“超恒久国债”置换“土地财务”；；；；

■ 用“地方政府专项债”收购闲置土地，，，，，使得“市场增量”得以严控；；；；

■ 用“恒久债”置换“短期债”；；；；用信用品级高的债，，，，，置换信用品级低的债；；；；

■ 用“包管房”置换“商品房”。。。。。

这就是整体形势反转的最主要的政策基础，，，，，即资产的信用基础爆发了重大转换。。。。。

从“量”上来看“地方债”是大头，，，，，“置换”相当于左右口袋交流，，，，，并且易操作，，，，，品德风险少，，，，，是决议性的一手妙棋。。。。。

三、资产重估的系统转换

“化债”是解决“资产欠债表衰退”的条件，，，，，只有这个牛鼻子问题解决了，，，，，才华谈“止跌回稳”的市场问题。。。。。

此次主要的几个经济政策转换宣布会，，，，，特殊隐含了，，，，，无风险利率的降低和人民币资产的估值系统的转换：降息降准之外，，，，，超恒久“国债”已经成为钱币刊行的“锚”。。。。。

钱币正是资产价值的怀抱之尺，，，，，当尺子改变的时间，，，，，资产价钱就要系统重估。。。。。而资产价钱评估有通用的三种要领：

1、生意价钱法

2、资产重置法

3、资产收益法

在市场生意大幅波动的时间，，，，，最可靠的要领是“资产收益法”，，，，，即资产的收益率是否高于无风险利率和借贷利率。。。。。

房地产市场较量重大，，，，，由于有差别的品种种别，，，，，但就住宅来说，，，，，全天下都保存这样的纪律，，，，，就是租金回报率普遍低于无风险利率，，，，，这不是不正常的。。。。。

现在，，，，，我们正走在均值回归的路上。。。。。