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陈劲松：底部系列之四 “高处不买”与“底部不卖”——兼谈边际价钱的消耗者剩余宣布时间：2024-09-16

从售楼处的“房闹”提及

迩来，，，由于作废了“价钱备案”（也就是限价），，，售楼处又热闹起来，，，主因就是开发商降价促销，，，解决这种事儿的基础步伐，，，建议从今往后再也不要“限价”了，，，并且在售楼条约中注明“价钱双方自愿，，，波动风险自担”，，，就和股市一样。。。。。

着实“房价”和“股价”一样，，，都是资产的“边际价钱”而不是真真实实的所有兑现价钱。。。。。也就是说，，，无论你买房或卖房的兑现价钱已往是几多，，，只要现在别人类似的屋子一成交，，，就把你屋子的价钱给“定”了，，，而不管那套屋子是什么原因定的价。。。。。

而鉴于现在的开发商普遍的现金流回笼要求，，，但凡有别的融资步伐，，，谁会赔本卖房呢？？？可见底部成交价都是一种特殊条件下的“拍卖价”，，，并不是正常的价钱。。。。。

什么是正常的价钱，，，房地产估价理论是这样界说的：

“在正常稳固的经济情形下，，，经由合理的时间协商，，，双方自愿厘定的价钱。。。。。”

由此看来，，，房闹是闹错了工具，，，由于开发商至心不想“底部卖房”，，，你们这一闹，，，既得不到执法支持，，，也并无真实的损失（只是心理的），，，不过是为楼盘打促销广告罢了。。。。。

“负”资产有多“负”？？？

由于今年房价普遍回落到2016~2017年的水平，，，网上一片恐慌万状之言，，，其中最为惊悚的就是“负资产”席卷楼市。。。。。这虽然应该引起关注，，，尤其是按揭银行。。。。。

这里就需要用数据来证实晰，，，任何雷人的结论，，，若是没有数据支持，，，生怕就要打折扣。。。。。

我们知道，，，中国住房一手市场在2021年抵达销售的高峰，，，昔时成交了18万亿，，，而从2018年最先，，，“限贷”政策极为严肃，，，一手住宅首付没有低于30%的；；2021年以后，，，成交总额便逐年回落了。。。。。

也就是说当均价回落30%，，，还不至于“负资产”，，，况且选择70%按揭的人并不是大大都（好比二套首付就大于50%）。。。。。

有人说深圳有个体区域房价降了50%以上，，，尤其是“老破小”学区房降价甚至凌驾了60%，，，但不要忘了，，，他们可是十几年前的屋子，，，价钱已涨了不止5倍了。。。。。

大数预计，，，中国存量房总价值在400~500万亿，，，那么现在银行的按揭余额是几多呢？？？不凌驾40万亿！也就是10%不到。。。。。若是出问题的按揭贷款即便占10%，，，也不过占总体百分之一罢了。。。。。

我虽然认可部分泡沫严重的地区负资产也相当严重，，，但总体上看只就住房按揭这一块而言，，，“负”的情形应该可控。。。。。

故也对这1%的“不良”，，，呼吁银行对供楼难题的人给予普惠的步伐，，，尤其是只有一套住房的中层施以援手，，，稳固他们的生涯信心。。。。。

高处不买与底部不卖

迩来我已经不劝朋侪们抛售他们的屋子：一是，，，若是不是必需，，，探底的历程，，，成交量太小。。。。，，除非有很大的价钱优惠，，，很难售出；；二是，，，底部也正是宏观经济大转弯的时刻，，，好比“降息”，，，“宽松钱币”也最先了，，，参照系正在爆发逆转；；三是黎民可投资资产在底部尤其稀缺；；四是，，，恐慌性抛售，，，若是不是迫于不得已的压力，，，就只剩下“心理压力”了，，，而投资正是反人性的；；五是，，，焦点区域的屋子照旧有租金的，，，与按期存款比起来，，，愈来愈发合理了。。。。。

“高处不买，，，底部不卖”这是自己发明的，，，虽然反过来就是“高处卖，，，底部买”，，，这话我就不敢说。。。。。一是怕人骂我说凉爽话；；二是界说“高处”有多高，，，“底部”有多低，，，着实不是一件易事，，，更容易被人骂误导。。。。。但“理”就是这么个理儿，，，这个理论就是“消耗者剩余”。。。。。

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供应：当价钱上升时，，，供应增添

需求：当价钱上升时，，，需求下降

价钱：供应与需求相交处

消耗者剩余是需求曲线下方、市场价钱上方围成的三角形区域的面积。。。。。消耗者剩余的转变可以用来权衡价钱转变爆发的福利损失。。。。。（文本有限，，，相关知识请自行脑补。。。。。）

若是你P1处买，，，就没有任何“剩余”，，，虽然要在P1处卖也是一样。。。。。

底不是点的看法，，，而是区域

投资界有“牛市不语顶，，，熊市不言底”一说，，，意思就是这个最高和最低的谁人点位是很难判断和预测的。。。。。在实践中，，，“乐成逃顶”和“低点买入”基本上都是神话。。。。。而真实的例子就是“不赚最后一个铜板”的李嘉诚，，，只要是能判断区域就已经是“首富”了。。。。。

我有一个判断的标准，，，当买家基本全是投资者，，，并且狂加杠杆的时间，，，市场进入顶部区域，，，但买家基本全是用家，，，并且杠杆的本钱低于租金的时间，，，市场进入底部区域。。。。。这些年来市场升沉，，，也都得以验证。。。。。

“纸上得来终觉浅，，，绝知此事要躬行”，，，部分都会成交的楼盘业主情形可以再验证之。。。。。